Eigentumsrecht

Erwerb von Immobilien durch Ausländer

Es gilt das Gegenseitigkeitsprinzip. Wenn im Heimatstaat des Ausländers Türken unbeschränkt Immobilien erwerben können, so kann es der Ausländer auch in der Türkei. Im Verhältnis zu Deutschland, Schweiz und Österreich ist diese Gegenseitig verbürgt.

Die ausländischen natürlichen Personen können in der Türkei insgesamt bis 2.5 Hektar Immobilieneigentum erwerben. Die Regierung wird ermächtigt, die Grenze bis zu 30 Hektar zu erhöhen. Ausländer können nur in den Gebieten, für die es einen städtischen Bebauungsplan gibt, Immobilieneigentum erwerben. Das heißt, dass Ausländer in der Praxis nur in den Städten oder in den Anlagen, für die ein öffentlich genehmigtes privates Bebauungsplan gibt, kaufen.

In bestimmten Gebieten können die ausländische natürliche und juristische Personen kein Immobilieneigentum und kein Nutzungsrecht erwerben: Agrar, Bewässerungsgebiete, Flora- und Fauna-Gebiete, Energieproduktionsgebiete, wegen kultureller und religiöser Besonderheiten wichtige Gebiete, strategisch wichtige Gebiete und militärische Sicherheitsgebiete. Diese Gebiete werden nach den Stellungnahmen der zuständigen Behörden und Ministerien, von der Regierung festgelegt. Vereine, Stiftungen, Genossenschaften oder Gemeinden und Fonds können kein Immobilieneigentum erwerben.

Erwerb des Grundeigentums

Wie bereits ausgeführt, ist für die Gründung und Übertragung dinglicher Rechte ausschließlich das türkische Recht maßgeblich. Die abschließende Eigentumsübertragung muss öffentlich beim Grundbuchamt beurkundet werden. Hierzu ist einzig und allein der Grundbuchbeamte zuständig.

Mit Abschluss des Kaufvertrages werden die persönlichen Daten des Erwerbers mit den Katasterunterlagen der Immobilie beim Grundbuchamt eingereicht. Sind alle Formalitäten abgeschlossen, wird nur noch die abschließende Übertragung vorgenommen. Erwerber und Verkäufer erscheinen vor dem Grundbuchamt und erklären den Verkauf noch zu Protokoll. Innerhalb von ca. 1 Stunde sind dann alle Formalitäten bezüglich der Übertragung abgeschlossen.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, was nicht eingetragen ist, braucht der Käufer nicht gegen sich gelten zu lassen. Es gilt das so genannte Realfoliesystem. Das heißt, für jedes Grundstück bzw. Wohnung eine Seite, auf der alles was die Immobilie betrifft, eingetragen ist.

Erben

Erben können unter sich Erbanteile in einfacher schriftlicher Form abtreten, auch dann, wenn im Nachlass Grundstücke enthalten sind. Entsprechend gilt für den Grundstückserwerb aufgrund eines Vermächtnisses, wenn die für das Testament vorgeschriebene Form eingehalten ist.

Im Todesfall geht, falls Sie es nicht anders verfügt haben, die Immobilie an Ihre gesetzlichen Erben über. Mit dem deutschen Erbschein und einer entsprechenden Übersetzung wird dann in der Türkei die Immobilie auf den Erben umgeschrieben.

Vollmacht

Ein Ausländer, der sich beim Erwerb vertreten lassen will, muss die Vollmacht öffentlich beurkunden lassen. Zuständig hierfür ist ein Notar oder ein türkisches Konsulat im Ausland.

Weiterverkauf einer Immobilie

Der ausländische Eigentümer einer Immobilie in der Türkei kann es jederzeit weiter veräußern. Den Verkaufserlös kann man ohne weiteres wieder ins Ausland überweisen.

Steuern

Die Grunderwerbsteuer ist niedrig, sie beträgt 3% auf den eingetragenen Wert der Immobilie im Grundbuch (nicht Kaufpreis). Der Wert der Immobilie muss am Tag der Überschreibung bei der Gemeinde erfragt werden.

Weiter ist jährlich eine Grundsteuer bzw. Gebäudesteuer fällig. Der steuerpflichtige Eigentümer muss alle 4 Jahre den Wert neue beziffern, darf natürlich nicht den von der Stadtverwaltung festgestellten Mindestwert je Quadratmeter unterschreiten. Aber auch diese Steuer ist niedrig. Sie beträgt für landwirtschaftliche Grundstücke 3 Promille, bei Wohnungen sind es 4 Promille, bei sonstigen Gebäuden (also keine Wohnungen) 5 Promille und bei Bauland 6 Promille. Die Erklärung ist in den Monaten März bis Mai abzugeben. Die Grundsteuer wird jährlich in zwei gleichen Raten gezahlt.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nach üblicher Art zu ermitteln, also durch Einnahme-Überschuss-Rechnung. Statt Einzelaufstellung ist auch ein Pauschalabzug in Höhe von 25% der Brutto-Erträge möglich.

Im Übrigen wird - wie International üblich - unterschieden zwischen beschränkt und unbeschränkt Steuerpflichtigen. Ein Ausländer, der in der Türkei nicht resident ist, ist nur beschränkt steuerpflichtig, also nur mit seinen Einkünften aus der Türkei, z.B. den Mieteinnahmen.

Mehrwertsteuer im Zusammenhang mit Immobilien fällt nur an im Zusammenhang beim Verkauf von Handels- und Gewerbebetrieben bzw. entsprechenden Grundstücken, Steuersatz dann 18 %. Die Schenkungs- und Erbschaftssteuer ergibt sich aus einer Steuertabelle und ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Vermögenswert. Sie ist mit der Schenkungs- und Erbschaftssteuer in der Europäischen Union identisch. Hier wird der Ausländer jedoch fast nie belastet. Es besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Türkei und der Europäischen Union. Das Abkommen folgt dem OECD Mustertext.

Für Immobilien gilt das Belegenheitsprinzip, also zahlt ein Deutscher für seine türkischen Immobilien Steuern nur in der Türkei. In Deutschland gilt nur der Progressionsvorbehalt. Es gilt nur die kleine Auskunftspflicht, d.h. zwischenstaatlich dürfen nur solche Auskünfte ausgetauscht werden, die zur Durchführung des Abkommens erforderlich sind, also niemals solche, die die Besteuerung in dem einzelnen Staat selbst betreffen.

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